Jak wynika z przedstawionej analizy, sprzeciw dotyczy procedury wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na podziale gospodarstwa rolnego i realizacji zespołu 12 budynków mieszkalnych na obszarze o wyraźnie rolniczym charakterze. Zdaniem autora, planowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Koronowo.
W swoim stanowisku Maciej Feddek wskazuje, że Studium jednoznacznie wyłącza określone grunty rolne spod zabudowy mieszkaniowej oraz ogranicza wprowadzanie funkcji mieszkaniowej na terenach rolnych, w tym w strefach przeznaczonych do zachowania rolniczego charakteru. Podkreślono również, że nowe tereny zabudowy mieszkaniowej powinny być wyznaczane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a nie poprzez decyzje administracyjne wydawane indywidualnie.
Autor apelu odnosi się także do przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując na brak spełnienia ustawowych warunków umożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności zwraca uwagę na brak tzw. dobrego sąsiedztwa, brak kontynuacji funkcji zabudowy oraz niewystarczający dostęp do drogi publicznej. Zdaniem autora, planowana wewnętrzna droga obsługująca kilkanaście budynków miałaby charakter drogi lokalnej, co – bez istnienia planu miejscowego – wykracza poza ramy decyzji WZ.
W analizie podkreślono również, że inwestycja ma cechy osiedla mieszkaniowego, a nie zabudowy zagrodowej, co potwierdzać ma liczba planowanych budynków, ich powtarzalność oraz brak osobistego prowadzenia działalności rolniczej przez inwestora. Zwrócono uwagę, że w bezpośrednim sąsiedztwie funkcjonują aktywne, wielopokoleniowe gospodarstwa rolne prowadzące produkcję zwierzęcą, przetwórstwo w ramach rolniczego handlu detalicznego oraz programy wspierane przez instytucje krajowe i europejskie.
Zdaniem autora apelu, lokalizacja zabudowy mieszkaniowej w takim otoczeniu prowadziłaby do nieuniknionych konfliktów społecznych, skarg nowych mieszkańców na uciążliwości związane z działalnością rolniczą oraz w konsekwencji do ograniczenia funkcjonowania gospodarstw. Wskazano przy tym na konieczność ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej jako elementu interesu publicznego.
W końcowej części stanowiska Maciej Feddek wnosi o odmowę ustalenia warunków zabudowy dla wszystkich złożonych wniosków, argumentując, że ich ewentualne pozytywne rozpatrzenie mogłoby skutkować rażącym naruszeniem prawa. Zaznaczono również, że decyzja wydana z pominięciem ustaleń Studium oraz przepisów ustawy mogłaby zostać uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a następnie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.
Apel ma charakter obywatelski i - jak podkreśla autor - dotyczy ochrony warunków życia mieszkańców oraz zachowania rolniczego charakteru tej części gminy.
Skierowaliśmy pytania do Burmistrza Koronowa
W związku z pojawiającymi się w przestrzeni publicznej informacjami dotyczącymi planowanej zabudowy mieszkaniowej na terenach obecnie użytkowanych rolniczo, nasza redakcja zwróciła się z oficjalnym zapytaniem prasowym do burmistrza Koronowa.
Pytania dotyczyły przede wszystkim charakteru planowanej inwestycji oraz jej zgodności z obowiązującymi dokumentami planistycznymi gminy. Poprosiliśmy m.in. o potwierdzenie, czy rzeczywiście rozważana jest realizacja zespołu kilkunastu domów jednorodzinnych na terenie rolnym oraz na jakim etapie znajduje się obecnie postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Istotną część zapytania stanowiły kwestie związane ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, w szczególności to, czy dokument ten dopuszcza w tej lokalizacji nową zabudowę mieszkaniową oraz w jaki sposób urząd interpretuje zapisy dotyczące ochrony funkcji rolniczej. Zwróciliśmy również uwagę na pojawiające się wśród mieszkańców wątpliwości, czy ewentualne wydanie decyzji o warunkach zabudowy w tym miejscu nie byłoby postrzegane jako obejście zapisów Studium.
Zapytaliśmy także, jak gmina kwalifikuje planowaną inwestycję – czy traktowana jest ona jako uzupełnienie istniejącej zabudowy zagrodowej, czy jako nowy zespół zabudowy mieszkaniowej, oraz jakie kryteria są w takich przypadkach stosowane przez urząd. Odpowiedź bezwłocznie opublikujemy.
[ZT]14416[/ZT]
[ZT]14411[/ZT]
Całe pismo opublikowane poniżej,
I. Niezgodność inwestycji ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego a mianowicie:
1. Tereny rolne wyłączone spod zabudowy
Studium Koronowa wskazuje: „Grunty rolne i leśne wymagające zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne wyłącza się spod zabudowy.” Studium jednoznacznie zakazuje wyłączania gruntów rolnych na tych terenach w celu przeznaczenia ich pod zabudowę mieszkaniową. Sam fakt wyłączenia z produkcji rolnej nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji Warunków Zabudowy, gdyż prowadziłoby to do obejścia dokumentu nadrzędnego jakim jest Studium.
2. Ograniczenie wprowadzania funkcji mieszkaniowej na terenach rolnych
W strefie rolnej (m.in. strefa 3b) Studium przewiduje: „Ograniczenie wprowadzania zabudowy mieszkaniowej – ze względu na rolniczy charakter obszaru.”
3. Studium wymaga, by zabudowę mieszkaniową lokować jedynie na terenach do tego przeznaczonych
Studium wprost zakłada, że nowe tereny zabudowy mieszkaniowej mają być wyznaczane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a nie kreowane decyzjami WZ na terenach przeznaczonych do zachowania funkcji rolniczej. Lokalizacja osiedla 12 domów w środku zwartej struktury gospodarstw rolnych stoi w oczywistej sprzeczności z polityką przestrzenną gminy.
II. Brak możliwości spełnienia warunków ustawowych wydania WZ
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym warunków zabudowy nie można wydać, jeśli inwestycja:
- nie wpisuje się w istniejącą zabudowę,
- nie ma dostępu do infrastruktury,
- narusza ład przestrzenny,
- lub jest sprzeczna z dokumentami planistycznymi.
Brak zgodności z art. 61 ust. 1 pkt 1 lit. c czyli dostępem do drogi publicznej.
W zakresie dostępu do drogi publicznej należy wskazać, że przedstawiona koncepcja zakłada funkcjonowanie drogi wewnętrznej obsługującej 12 budynków jednorodzinnych. W praktyce oznacza to powstanie układu komunikacyjnego o charakterze drogi lokalnej, co jest niezgodne z art. 61 ust. 1 pkt 2 UPZP, jeżeli jego utworzenie nie wynika z obowiązującego planu miejscowego, ani ze struktury istniejącej zabudowy. Organ ma obowiązek ustalić, że planowana droga wewnętrzna jest inwestycją towarzyszącą przedsięwzięciu o charakterze osiedla mieszkaniowego, a nie pojedynczej zabudowy. Wzmacnia to argument, iż zamierzenie ma skalę wykraczającą poza dopuszczalne ramy decyzji WZ.
1. Brak kontynuacji funkcji (zasada dobrego sąsiedztwa)
Otoczenie terenu stanowią wyłącznie:
-gospodarstwa rolne,
-zabudowa zagrodowa,
-grunty rolne
i występuuje brak jakiejkolwiek zabudowy jednorodzinnej o charakterze osiedlowym.
Dla oceny tzw. „dobrego sąsiedztwa” konieczne jest odwołanie się do realnego charakteru zabudowy, a nie jedynie do istniejących obiektów budowlanych. W promieniu kilkuset metrów brak jest zabudowy jednorodzinnej o charakterze wolnostojącym lub osiedlowym. Obecna zabudowa to wyłącznie siedliska rolnicze i budynki gospodarcze, tworzące typową, zwartą strukturę rolniczą. Wprowadzenie 12 budynków mieszkalnych stanowiłoby nie „uzupełnienie”, lecz radykalną zmianę funkcji terenu, co jest niedopuszczalne w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 UPZP.
2. Inwestycja ma charakter osiedla, nie zabudowy wiejskiej
Dane faktyczne :
- 12 budynków mieszkalnych,
- infrastruktura,
- powtarzalna zabudowa,
- możliwa ekspansja w przyszłości.
Co więcej inwestor nie prowadzi działalności rolniczej osobiście, większość gruntów oddaje w użytkowanie innemu rolnikowi, a sam od ponad 30 lat nie jest mieszkańcem gminy Koronowo. Z powyższych względów nie ma możliwości zakwalifikowania inwestycji jako zabudowy zagrodowej.
3. Brak możliwości uznania inwestycji za „uzupełnienie zabudowy”
Zgodnie z art. 1 i 3 UPZP planowanie musi odbywać się z poszanowaniem ładu przestrzennego, rolniczej przestrzeni produkcyjnej i interesu publicznego. Wprowadzenie osiedla na teren rolny łamie wszystkie te zasady.
III. Sprzeczność inwestycji z interesem publicznym
1. Aktywna produkcja rolnicza
Zgodnie z pismami Macieja Feddek: „Naszej działalności towarzyszy nienormowany czas pracy, odgłosy zwierząt i maszyn przez 12 miesięcy w roku…” Nowi mieszkańcy zawsze składają skargi i potwierdza to bogate orzecznictwo WSA i NSA.
Inwestycja mieszkaniowa w sąsiedztwie gospodarstw prowadzących chów zwierząt nieodłącznie prowadzi do licznych konfliktów i skarg nowych mieszkańców na hałas, zapachy oraz działalność rolniczą prowadzoną w trybie ciągłym (24/7). W praktyce każda tego typu sytuacja kończy się ograniczeniem działalności rolniczej, co stoi w sprzeczności z konstytucyjnie chronionym interesem rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz art. 1 ust. 2 pkt 15 UPZP. Organ nie może podejmować decyzji skutkujących degradacją warunków funkcjonowania gospodarstw wielopokoleniowych działających na tym terenie.
2. Inwestycja godzi w funkcjonowanie gospodarstw o znaczeniu społecznym i gospodarczym
Gospodarstwa w bezpośrednim sąsiedztwie:
- prowadzą zachowawczą hodowlę zwierząt,
- stosują systemy wolnowybiegowe
- prowadzą przetwórstwo w ramach Rolniczego Handlu Detalicznego
- realizują programy uznane przez ARiMR, Ministerstwo Rolnictwa i organizacje europejskie.
Studium natomiast wymaga ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 15 UPZP.
3. Brak infrastruktury i wysoka transportochłonność
Art. 1 ust. 4 UPZP wymaga lokowania nowej zabudowy:– w strukturach zwartych,– na terenach wyposażonych w infrastrukturę.Tego warunku teren nie spełnia.
IV. Wniosek
Zgodnie z powyższym z uwagi na dobitną sprzeczność Inwestycji ze Studium oraz brak spełnienia warunków art. 61 UPZP wnoszę o odmowę ustalenia warunków zabudowy dla wszystkich wniosków.
Na marginesie należy wskazać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy z naruszeniem zasad wynikających z art. 1, art. 3 i art. 61 UPZP, a także z pominięciem ustaleń Studium, stanowiłoby rażące naruszenie prawa i skutkowałoby koniecznością uchylenia takiej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a w dalszej instancji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.
0
0
0
0
0
0
Brak komentarza, Twój może być pierwszy.
Dodaj komentarz