Problem wywłaszczania nieruchomości pod budowę drogi S5. Wyjaśnia specjalista - adwokat Michał Sowiński

Prezentujemy Państwu artykuł przygotowany przez adwokata Michała Sowińskiego, dotyczący bardzo ważnego zagadnienia, a mianowicie wywłaszczania nieruchomości pod budowę trasy S5, która przebiegać będzie m.in. przez gminę Koronowo.

- Mam okazję reprezentować osoby, których nieruchomości zostały wywłaszczone na potrzeby budowy różnych dróg publicznych, w postępowaniach o ustalenie i wypłatę odszkodowania. Moja podstawowa refleksja jest taka - to nie są postępowania, które poprowadzą się same, a odpowiednie przygotowanie i poprowadzenie sprawy może znacznie przyspieszyć wypłatę odszkodowania i doprowadzić do zwiększenia (czy raczej urealnienia) jego wartości. 

Ale od początku. Otóż zdecydowana większość inwestycji dotyczących dróg publicznych realizowana jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - dalej jako specustawa. Pominę w tym miejscu liczne wątpliwości odnośnie do zgodności z Konstytucją niektórych regulacji tej ustawy i skupię się stricte na kwestiach dotyczących odszkodowań. 

Aby doszło do ustalenia i wypłaty odszkodowania, najpierw musi dojść do wywłaszczenia. 

Wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne dokonywane są na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która powszechnie określana jest jako decyzja ZRID i tak też będę ją nazywał w dalszej części niniejszego wpisu. Decyzja ZRID zawiera w sobie wiele elementów, które w zwykłych postępowaniach musiałyby zostać zawarte w kilku różnych decyzjach. Decyzja taka między innymi zatwierdza podział nieruchomości (art. 12 ust. 1 specustawy), uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych (art. 17 ust. 3 pkt. 4 specustawy), ale przede wszystkim wywłaszcza nieruchomości na potrzeby budowy drogi publicznej (art. 12 ust. 4 specustawy). Skutek wywłaszczenia następuje w momencie, w którym decyzja ZRID uzyskuje przymiot ostateczności. Co więcej, ostateczna decyzja ZRID lub nieostateczna decyzja ZRID, ale z rygorem natychmiastowej wykonalności, zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi.

 Jeżeli decyzja ZRID uzyska przymiot ostateczności, to organ, który ją wydał powinien w terminie 30 dni wydać decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (art. 12 ust. 4a i 4b specustawy). Jeżeli decyzji ZRID nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzja o odszkodowaniu powinna być wydana w terminie 60 dni od dnia nadania takiego rygoru (art. 12 ust. 4g specustawy).To jednak tylko teoria. Wskazane wyżej terminy, są bowiem tak zwanymi terminami instrukcyjnymi, które nie wiążące organu administracji. W praktyce postępowania odszkodowawcze potrafią trwać długo, w ekstremalnych przypadkach - nawet kilka lat.

Odszkodowanie ustalane jest według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID oraz według jej wartości z chwili ustalenia odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy). Ważne regulacje dotyczące szacowania nieruchomości zawarte są nie tylko w specustawie, ale również w §36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - dalej jako rozporządzenie. W rozporządzeniu wskazano między innymi, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się nakładów dokonanych po dniu wydania decyzji ZRID, co jest konsekwencją zasady, że odszkodowanie ustalane jest według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID.

Mając powyższe na uwadze, właściciele nieruchomości które będą wywłaszczane powinni jeszcze przed wydaniem decyzji ZRID zabezpieczyć swoje interesy. Często bowiem przebieg drogi publicznej znany jest jeszcze zanim decyzja ZRID zostanie wydana. W takich sytuacjach właściciele nieruchomości, które zostaną wywłaszczone powinni zgromadzić dokumentację pozwalającą na ustalenie jakie nakłady znajdują się na nieruchomości i jaką mają wartość. Ponadto bardzo przydatna będzie dokumentacja fotograficzna zarówno z okresu poprzedzającego wydanie decyzji ZRID, jak i z samego dnia wydania tej decyzji. Takie przygotowanie się do postępowania odszkodowawczego, znacznie ułatwi zadbanie o to, aby wycena nieruchomości została sporządzona w należyty sposób, co znajdzie bezpośrednie przełożenie na odszkodowanie. 

Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, odszkodowanie zostanie odpowiednio zmniejszone (art. 18 ust. 1a, 1b i 1c specustawy).

Kolejną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest możliwość uzyskania tak zwanych bonusów do odszkodowania. Otóż jeżeli wywłaszczana nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniony został lokal mieszkalny odszkodowanie powiększa się o kwotę 10.000 zł (art. 18 ust. 1f specustawy). Jeżeli natomiast nieruchomość zostanie niezwłocznie wydana przez dotychczasowych właścicieli, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności lub od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu takiego rygoru lub od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, odszkodowanie ulega powiększeniu o 5% wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1e specustawy). 

W toku postępowania odszkodowawczego najważniejszą kwestią jest kontrola nad prawidłowością przygotowania wyceny nieruchomości. Taką kontrolę musi sprawować właściciel nieruchomości, który może oczywiście skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, najlepiej takiego, który ma doświadczenie w tego rodzaju sprawach. Wyceny w praktyce wyglądają bowiem tak, że są przygotowywane niemal hurtowo przez jeden podmiot, z którego usług korzysta organ wydający decyzję odszkodowawczą. Często zdarza się przy tym, że wyceny są zaniżone lub wręcz bardzo zaniżone albo zawierają błędy. W przypadku większych lub bardziej wartościowych nieruchomości bardzo dobrym pomysłem jest zlecenie przez właściciela sporządzenia własnej wyceny nieruchomości, która zostanie przygotowana w oparciu o przepisy i reguły dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod drogi publiczne. Taki krok umożliwi uzyskanie materiału porównawczego i dostarczy ewentualnych argumentów do kwestionowania błędnego operatu szacunkowego, jeżeli taki zostanie przygotowany w postępowaniu odszkodowawczym. 

Należy również wiedzieć, że wyceniając nieruchomość na potrzeby omawianego odszkodowania rzeczoznawca powinien dokonać wyboru podejścia, metody i techniki szacowania uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to pod uwagę bierze się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli również ich brak, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (§36 ust. 1 rozporządzenia). 

Powyższe oznacza, że co do zasady nie przyjmuje się przeznaczenia nieruchomości pod budowę drogi, lecz takie przeznaczenie, które ma ona w obowiązujących dokumentach planistycznych, a w przypadku ich braku - przeznaczenie wynikające z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

 Trzeba jednak pamiętać o dwóch bardzo ważnych zasadach.

Po pierwsze, jeżeli wywłaszczenie dotyczy nieruchomości, która była przeznaczona w dokumentach planistycznych pod budowę drogi, to wartość nieruchomości powinna zostać ustalona na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero jeżeli byłoby to niemożliwe, przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości sąsiednich (§36 ust. 4 rozporządzenia). To ważna zasada, albowiem nagminnie spotyka się nieuzasadnione dokonywanie wycen na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród nieruchomości sąsiednich, co czasami bywa bardzo niekorzystne dla właścicieli. Tymczasem o niemożliwości wyceny na postawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych można mówić, jeżeli transakcji dotyczących nieruchomości drogowych nie ma ani na rynku lokalnym, ani na rynku regionalnym, ani na rynku krajowym. Przy obecnym poziomie realizacji inwestycji drogowych, transakcje takie z całą pewnością są i powinny być uwzględniane.  Ponadto należy brać pod uwagę ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości drogowych przeznaczanych pod podobny rodzaj drogi, który realizowany jest z wykorzystaniem wywłaszczonej nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli realizowana jest droga gminna, to należy brać pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości pod drogi gminne, ale jeżeli realizowana jest droga krajowa będąca drogą ekspresową, to należy brać pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości pod taki właśnie rodzaj drogi. 

Po drugie, przy wycenie nieruchomości na potrzeby odszkodowania obowiązuje tak zwana zasada korzyści (§36 ust. 3 rozporządzenia). Zgodnie z tą zasadą, jeżeli wycena nieruchomości zgodna z celem wywłaszczenia, czyli uwzględniająca przeznaczenie pod budowę drogi, byłaby wyższa niż wycena oparta na rzeczywistym przeznaczeniu nieruchomości, to powinno nastąpić podwyższenie wyceny, jednakże nie więcej niż o 50%. Oznacza to, że w postępowaniu odszkodowawczym, jeżeli wywłaszczona nieruchomość ma przeznaczenie inne niż pod budowę drogi, to zawsze należy dokonywać alternatywnej wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia pod realizację inwestycji drogowej, w związku z realizacją której następuje wywłaszczenie. Dopiero wówczas można bowiem przeprowadzić test korzyści i zdecydować czy omawiana zasada znajdzie zastosowanie. 

W praktyce w postępowaniach odszkodowawczych, wyceny bardzo często nie uwzględniają powyższych przepisów. Nagminne jest również dobieranie do porównania niewłaściwych nieruchomości, które wcale nie są nieruchomościami podobnymi. Dlatego tak istotne jest aby czuwać nad prawidłowością wycen i tym samym wysokości odszkodowań, w miarę możliwości przy pomocy profesjonalisty. 

Autor: adwokat Michał Sowiński, Partner w Kancelarii Nowosielski i Partnerzy-Adwokaci i Radcy Prawni, Targ Drzewny 3/7, 80-886 Gdańsk, adres e-mail autora: [email protected].